주택임대차 계약 시 확인 사항

안녕하세요 니킥입니다.

오늘은 주택임대차 계약 시 확인 사항은 무엇이 있는지 알아보겠습니다.

 

임대차란?

당사자 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 목적물(임차물)을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다.

 

흔히 「민법」에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세계액 및 월세 계약이 여기에 포함됩니다.

 

주택임대차 계약 전 확인 사항

1. 계약 당사자 본인 확인

주택 소유자와 계약을 체결하는 경우, 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다.

임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다.

 

주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우, 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다.

 

2. 부동산등기부 확인

▶ 토지등기기록의 표제부에는 표시 번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란을 두고, 건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다.

 

- 표제부에서의 확인사항

· 표제부의 지변이 임차하려는 주택의 번지수와 일치하는지를 확인해야 합니다.

 

▶ 갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있습니다.

 

-갑구에서의 확인사항

· 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인해야 합니다.

· 단독주택을 임차하는 경우, 토지등기부등본과 건물들기부등본을 비교해서 토지소유자와 건물소유자가 같은 사람인지를 확인해야 합니다.

· 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있지 않는지를 확인해서, 이러한 등기가 되어 있는 주택은 피해야 합니다.

 

- 을구에서의 확인사항

· 저당권이나 전세권이 등기부되어 있는지 확인해서, 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있다면 피해야 합니다.

· 근저당 설정 금액이나 전세금이 주택의 시가보다 적다고 해서 안심해서는 안 됩니다.

· 지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다.

 

등기부에서 확인할 수 없는 권리관계도 있으므로 등기부를 열람하는 것 외에 상가건물을 직접 방문하여 상가건물의 권리관계를 확인할 필요가 있습니다.

 

- 등기권 권리 순위

· 같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다.

· 등기의 순서는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호 간에는 순위 번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따릅니다.

 

3. 확정일자 등 확인

임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 다음의 정보를 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있습니다.

 

□ 임대차목적물

□ 확정일자 부여일

□ 차임·보증금

□ 임대차기간

 

확정일자부여기관이란?

주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외, 특별자치도는 포함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인을 말합니다.

 

주택임대차 계약 작성법

자료 = 찾기 쉬운 생활법령정보

※ 본 자료는 이해를 돕기 위한 참고용이며, 부동산임대차계약서는 정해진 형식이 없다는 점 알려드립니다.

 

▶ 계약내용

일반적으로 거래금액은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하거나 중도금 없이 잔금을 지급하게 됩니다.

 

임대차 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다.

 

▶ 특약사항

부동산중개사무소에서 일반적으로 사용하고 있는 임대차계약서에는 특약사항을 기재하는 공간이 있는데, 불리한 조건으로 임대차계약을 하지 않기 위해 다음과 같은 내용의 특약사항을 기재할 필요가 있습니다.

 

□ 임차인이 임차주택을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항

□ 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차주택의 하자는 임대인이 직접 수리한다는 사항

□ 입주 전의 기간에 대한 공과금의 부담에 관한 사항

□ 임대차의 중도해지에 관한 사항

 

전입신고

세대주는 정당한 이유 없이 전입신고를 이사 후 14일 이내에 하지 않으면 5만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

 

임차보증금에 대한 우선변제권을 취득하기 위해서 전입신고를 할 때 임대차계약서를 가지고 가서 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

 

이렇게 하면 소중한 보증금을 떼일 염려가 없도록 임차권에 대항력과 우선변제권이라는 힘이 생기기 때문입니다.

 

대항력이란?

임차인이 제3자(임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람을 말함)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

 

우선변제권이란?

임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

 

※ 위의 정보는 2021년 12월 15일 기준으로 작성된 것입니다.

 

부동산임대차계약서·주택 임대차 계약 신고서 서식 다운

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전입신고 인터넷 접수하기(정부24 전입신고부터 인터넷등기소 확정일자까지)

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부동산 등기사항전부증명서(등기부등본) 열람 방법·보는 방법

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자료 = 찾기 쉬운 생활법령정보, 미리캔버스

 

 

 

 

 

그럼 여기까지 주택임대차 계약 시 확인 사항에 대해 알아보았습니다.

감사합니다.