개정된 상가임대차보호법 알아보기

안녕하세요 니~킥입니다.

상가임대차보호법 너무 어려워서 알고싶지 않지만..

지금은 현실적으로 꼭 알아두어야 할 것 같습니다. 

코로나가 계획없이 장기화가 되면서 힘든분들이 정말 많을 꺼라 생각이듭니다.

저희신랑도 이번에 힘들어하여 이렇게 알아보면서 글을 써보게 됩니다.

또, 최근 2018년 10월 16일 개정된 이후, 개정된 상가임대차보호법에 대해 궁금하신 분들이 많다고 합니다.

그럼 알고싶지않지만 그래도 알아두어야 할 상가임대차보호법에 대해 공부해보겠습니다.

 

첫째, 상가임대차보호법이란??

상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 같이 사회적 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법으로 임차인들의 경제생활 안정을 위해 제정한 법률이라고 합니다.

상가임대차보호법은 주로 임대료의 과도한 인상 또는 임대인 측의 일방적인 계약갱신 거절로부터 영세업자를 보호하고 있다고 합니다.

상가임대차보호법 내용 다음과 같다고 합니다.

1. 임차인의 계약갱신청구권

2. 임차인의 권리금 회수 기회 보호

3. 임대료 인상 제한

 

둘째, 상가임대차보호법이 적용되는 대상은??

1. 사업자등록이 가능한 영업용 건물일 경우

2. 임차인 중 환산보증금이 일정 금액(대통령령으로 정해진 보증금액) 이하인 영세 상인인 경우

※ 환산보증금 : 보증금과 월세 환산액을 합산한 금액 << ▶ 보증금 + (월 차임 × 100) >>

 

셋째, 상가임대차보호법 개정 사항은??

1. 계약갱신청구권 :

개정 전 ▶계약갱신요구권 최대 5년 

개정 후 ▶계약갱신요구권 최대 10년

계약갱신 요구권은 임대차계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우, 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하는 제도

2018년 10월 16일 개정 이후, 최초 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차에 대해 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함하여 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있다.

개정된 내용은 2018년 10월 16일 이후에 최초로 체결됐거나 갱신된 계약에 한해 적용받을 수 있다고 합니다.

다만 임차인이 3개월의 임대료를 연체하거나, 임대인 동의 없이 제3자에게 전대한 경우 등 정당한 사유가 있다면 임대인이 이를 거절할 수 있다고 합니다.

2. 권리금 회수기회 보호 : 

개정 전 ▶임대차 기간 종료 3개월 ~ 종료시까지

개정 후 ▶임대차 기간 종료 6개월 ~ 종료시까지

권리금이란 상가 건물에서 영업을 하려는 사람이 앞서 영업을 하던 사람에게 내는 금전을 말한다고 합니다. 

권리금이 형성은 교통이 편리하거나 번화가 이거나 유명지 등으로 영업이 잘 되는 것으로 이루어지고 있습니다.

따라서 법으로 얼마로 정해야 한다는 원칙 없이 관행이나 흥정에 따라 액수가 결정되고 있습니다.

권리금은 현 임차인과 임차인이 되길 원하는 사람 간의 사적인 계약이며 임대차계약의 당사자인 임대인과는 관계가 없다고 합니다.

때문에 임대인이 권리금을 주겠다는 임차인과 임대차계약을 하지 않으면 현 임차인으로서는 권리금을 돌려받기 힘다고 합니다.

기존법에서는 임대차 기간 종료 3개월부터 종료시까지 권리금 회수 보호기간으로 정하고 있었지만, 개정된 법에서는 임대인이 임대차 계약 종료 6개월 전부터 종료 시점까지로 확대되었습니다.

만약 이를 위반할 시 건물주는 손해배상의 책임을 지게 된다고 합니다.

 

넷째, 부동산 변호사 상담이 필요한 이유??

1. 복잡한 부동산 관련 법률 :

부동산 계약은 여러가지 법이 매우 복잡하게 얽혀 있기 때문에 관련 경험이 풍부한 변호사와 함께 방향성을 가지고 소송을 진행해야 최상의 결과를 낼 수 있고 가장 유리한 결과를 가져올수 있다고 합니다.

2. 개정된 상가임대차보호법

개정된 상가임대차보호법으로 인해 부동산 법률과 판례 해석 기준이 기존 상가임대차보호법과 차이가 많아 임대인, 임차인 모두 개정법을 잘 못 해석하게 될 경우 부동산 분쟁이 일어날 수 있기 때문이라고 합니다.

3. 임대인의 권리가 침해

민생 안정과 임차인의 권리보호 및 보장을 위해 제정된 법이지만 구체적인 사건 내용에 따라 분쟁이 발생할 여지가 있습니다.

따라서 임대인의 권리가 침해되는 상황이 발생할 경우 반드시 변호사를 선임해야 분쟁 해결에 도움이 된다고 합니다.

 

다섯째, 상가임대차보호법 활용

1. 임대료 미납에 따른 계약종료 및 강제퇴거조치 :

임대료를 3개월분이상 미납시 임대인은 임차인에게 계약종료 및 퇴거명령을 할 수 있었습니다. 하지만, 그 기간을 6개월로 연장을 했습니다.

이 부분에서 발생될 수 있는 부분은 임대보증금 문제라고 합니다.

통상 임대인은 임대보증금을 2년 계약 작성시 그 범위내에서 임대보증금을 받으려고 합니다.

그런데 6개월로 연장되면서 아마 임대보증금 조정이 조금 힘들어질 수 있도 있다고 합니다.

2. 계약갱신 임시 특례 :

코로나19로 인해 상가 매출과 소득이 급감하면서 임대료가 중소 사업자에게 큰 부담이 되고 있는 현실입니다.

그로인해 20년 9월 상가임대차보호법 일부 개정 되면서 계약갱신 임시 특례가 도입됐습니다.

이른바 상가임대차 코로나 특례 조치라고 하는데, 특례 조치에 따라 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 28일까지는 6개월 간 월세를 연체해도 계약 해지나 계약 갱신 거절 등의 사유가 되지 않는다고 합니다.

다만 사업자는 이 때 밀린 월세는 이자를 포함해서 건물주에게 주어야 한다고 합니다.

3. 차임 등의 증감청구권

특례조치에 따라 차임 등의 증감청구권이라고 하여 요구를 할 수있습니다.

차임 등의 증감청구권은 경제 사정 등의 변화로 약속한 보증금이나 월세를 조정할 필요가 있을 때, 건물주나 사업주가 서로에게 보증금 또는 월세를 올리거나 낮춰달라고 요구하는 것입니다.

사업자가 건물주에게 요구하는 감액 청구금은 금액 한도가 정해져 있지는 않으며, 양측이 서로 조율해서 정하면 된다고 합니다.

만약 건물주가 감액 청구를 받아들이기를 거부하면 사업자는 상가건물 임대차분쟁 조정위원회 등에 조정 신청을 하면 된다고 합니다.

또한 코로나19로 인해 영업이 어려워진 사업자는 건물주에게 계약 해지를 요구할 수도 있다고 합니다.

이런 요구는 해지 요청이 건물주에게 전달된 날로부터 1개월이 지나면 자동적으로 효력이 발생한다고 합니다.

 

 

 

그럼 여기까지 개정된 상가임대차보호법에 대해 알아보았습니다.

좀 정리가 되셨나요?

어려운 상가임대차보호법이 조금이라도 이해할 수 있게 되어 어려운 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다.