주택임대소득 과세 대상(간주임대료,소형주택,공동소유주택 과세대상)

안녕하세요 니~킥입니다.

 

'과연 나는 주택임대소득 과세 대상일까?'하고, 궁금해 하시는 분들이 많을 것 같습니다.

그래서 오늘은 주택임대소득 과세대상에 대해 알아보려고 합니다.

 

주택임대소득 과세대상

 

일단 주택임대소득에 대해 알아보고 과세 대상과 비과세 대상에 대해 알아보겠습니다.

 

 

주택임대소득이란?

 

주택임대소득이란 집을 빌려주고 받는 소득을 말한다고 합니다.

주택은 주거용으로 사용하는 건물을 의미하며 주택임대 소득은 사업소득으로 사업소득에 해당되어서 종합소득세가 과세된다고 합니다.

 

주택임대소득 과세 대상

 

주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택이상 소유자를 말한다고 합니다.

기준시가 9억원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세 대상이 된다고 합니다.

1주택자라도 2주택 이상을 소유하면서 발생한 월세소득은 금액과 관계없이 과세대상이 된다고 합니다.

그렇기 때문에 주택임대소득 과세에 있어서 가장 중요한 부분이 보유 주택 소유수라고 합니다.

 

그렇다면 주택임대소득 비과세 대상도 알아보겠습니다.

 

주택임대소득 비과세 대상

 

1개의 주택을 소유한 자의 주택임대소득은 비과세대상에 해당된다고 합니다.

하지만, 1주택자라도 소유주택의 기준시가가 9억원 초과하거나 국외에 소재하는 주택이라면 과세대상이 된다고 합니다.

예를들면 본인 소유의 주택이 1채가 있으나 실거주를 하지 않고 임대소득을 받고 빌려주고 있으면 비과세 처리 대상이 된다고 합니다.

또, 2018년 귀속분까지는 1책가 넘는 주택을 소유하고 있더라도 연간 임대료가 2천만원 이하라면 비과세대상이 었으나, 2019년 귀속분부터는 주택임대소득이 2천만원 이하에 해당할지라도 과세대상에 해당이 되는것으로 개정이 되었다고 합니다.

또, 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 21년까지는 과세 대상에서 제외된다고 합니다.

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주택임대소득 과세대상 판단 기준

주택수	과세대상	비과세대상
1주택 소유	· 국외주택의 월세 수입 · 기준시가 9억원 초과 주택의 월세 수입	· 기준시가 9억원 이하 국내주택의 월세 수입 · 모든 보증금·전세금
2주택 소유	· 모든 월세 수입	· 모든 보증금·전세금
3주택 이상 소유	· 모든 월세 수입 · 비소형 주택 3채 이상 소유 & 해당 보증금·전세금 합계가 3억원 초과	· 소형주택의 보증금·전세금 · 비소형 주택 3채 미만 소유한 경우 보증금·전세금 · 비소형 주택 보증금·

* 주택수는 부부합산 소유주택수 기준임

 

주택수에 따른 간주임대료 과세 ·비과세 대상 알아보기

 

간주임대료란?

임대인이 임대기간 동안 전세보증금을 활용해 얻을 수 있는 이자 상당액을 임대료로 간주해 과세하는 것을 말한다고 합니다.

간주임대료는 전세보증금의 돌려줘야 하는 돈을 말한다고 합니다.

하지만, 세법에서는 임대·젠세기간동안 전세보증금을 활용해서 얻을 수 있는 이자 상당액이 있기 때문에 임대료로 간주하는 것이라고 합니다.

2주택 이상 소유한 월세액은 과세대상에 해당하지만 전세보증금의 경우, 비소형주택 3채 이상 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억원 초과할 경우에 과세대상에 해당한다고 합니다.

그래서 두가지 요건 모두 충족시에만 과세 대상에 해당하게 된다고 합니다.

 

주택수에 따른 간주임대료 과세 ·비과세 대상

주택수	월세	보증금
1주택	비과세	간주임대료 과세제외
2주택	과세
3주택 이상		간주임대료 과세

 

여기에 소형주택은 간주임대료 과세대상에서 제외된다고 합니다.

 

소형주택이란?

소형주택이란 주거전용면적이 1세대 당 40㎡이하해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택을 말한다고 합니다.

따라서 소형주택 2채, 비소형주택 1채의 전세보증금 간주임대료 발생 시, 이는 비과세대상이 된다고 합니다.

과세대상 해당여부는 보유 주택 소유수에 따라 결정된다는 것이 가장 중요한 부분이라고 합니다. 

 

그렇다면 마지막으로 공동소유 주택의 경우에 대해 알아보겠습니다.

 

공동소유 주택일때

공동소유 주택의 경우 지분이 큰 자의 소유로 보도록 규정되어 있다고 합니다.

지분이 큰 자가 2인 이상인 경우, 각각의 소유로 계산한다고 합니다.

만약, 부부가 합의하에 한명을 정하면 그 사람이 소유로 보게 된다고 합니다.

하지만, 아래 두 요건 중 하나에 해당하면 소슈지분자도 주택수에 가산된다고 합니다.

 

소수지분자 주택수 가산 해당

첫째, 해당 주택의 임대소득 수입금액이 연간 600만원 이상

*수입금액 : 주택의 총 임대수입금액 × 지분율

둘째, 기준시가 9억원 초과 주택의 30%를 초과하는 지분 소유

*기준시가 9억원, 지분율 30%는 말일 또는 양도일을 기준으로 판단

 

부부가 공동 소유하는 주택은 다음과 같은 순서로 부부중 1명의 소유주택으로 계산한다고 합니다.

첫째, 부부 중 지분이 더 큰자

둘째, 부부의 지분이 동일한 경우, 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자

 

그럼 여기까지 주택임대소득 과세 대상에 대해 알아보았습니다.

감사합니다.